Сегодня многие состоятельные семьи проживают за городом в обособленных коттеджных поселках. Как правило, они обслуживаются одной управляющей компанией (УК), выставляющей владельцам домов одинаковую плату за предоставленные коммунальные услуги.
Но часто случается так, что люди не согласны размером отчислений. Логика их понятна: почему должны компенсироваться те услуги, которые не оказываются. В результате начинаются длительные судебные разбирательства.
Одно из таких дел дошло до Верховного Суда. Он разбирался во взаимных претензиях УК и хозяина домовладения. Далее обо всем по порядку
Суть конфликта
Управляющая компания обратилась к гражданину Иванову (фамилия изменена) с иском о взыскании 800 тысяч рублей. В эту сумму вошла задолженность по оплате «коммуналки» за период с февраля 2017 г. по ноябрь 2018 г. В заявлении также было указано, что еще в 2017 году ответчик расторгнул соглашение с УК в одностороннем порядке и дальше уклонялся от переоформления новых договоров.
В свою очередь Иванов обратился со встречными требованиями. Он просил взыскать с ответчика 90 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами.
Он пояснил, что объекты инфраструктуры принадлежат АО, которое и ответственно за их содержание. Кроме того Иванов указал, что ежемесячная плата, выставляемая УК, составляет 36 000 рублей. Однако он пользуется далеко не всеми услугами. Например, газ и свет оплачивались отдельно.
Во встречном иске было указано, что на долю дома и участка Иванова приходится только 1/422 площади всего поселка. Соответственно, по подсчетам он обязан платить УК в месяц лишь 1600 рублей.
Он перечислил в пользу компании 126 500 рублей. Поэтому истец по встречному иску посчитал, что на коммуналку должно уйти почти 38 000 рублей. Остальные деньги считаются излишне уплаченными и подлежащими возврату с учетом процентов.
Суды первой и апелляционной инстанций согласились с управляющей организацией и заняли ее сторону. Соответственно, по встречным требованиям последовал отказ. Тогда гражданин подал кассационную жалобу в Верховный суд. Определением от 06.10.2020 г. по делу № 5-КГ20-107-К2 она была частично удовлетворена с передачей дела на повторное рассмотрение в районный суд.
Основные аргументы
Высшая инстанция сделала акцент на позицию судов в части иска Иванова. Они посчитали, что удовлетворение его требований привело бы к ущемлению интересов других владельцев жилья в поселке. Однако этот факт не был обоснован в судебных решениях.
Далее коллегия судей дала оценку требованиям УК к Иванову, сформулированным как взыскание неосновательного обогащения. Однако судами было не установлено приобретение или использование гражданина имуществом без достаточных на то оснований.
Верховный Суд отметил, что управляющая организация не входит в круг некоммерческих объединений с общей территорией. Нет и соглашений, предусматривавших коллективное пользование имуществом поселка. Более того, оно находится на балансе АО. Поэтому предыдущие инстанции в нарушение закона не дали оценку доводу Иванова в отношении обязанности собственника по содержанию объектов инфраструктуры.
Далее в кассационном определении подчеркнуто, что в законодательстве не регламентирован режим пользования общим имуществом нескольких жилых домов.
Поэтому суды должны были проверить:
- потребность Иванова в оказании некоторых видов услуг и факт пользования ими;
- связь затрат с правом гражданина свободно пользоваться принадлежащим ему имуществом;
- экономическую целесообразность отдельных составляющих «коммуналки».
Этого сделано не было. А также в нарушение ГПК РФ суды не приняли во внимание утверждение Иванова о том, что ряд выставляемых УК благ он оплачивает самостоятельно по прямым договорам.
Очень важный вывод прослеживается в мотивировочной части определения Верховного Суда. Из нее следует, что если предприятие не может в силу своего статуса оказывать некоторые услуги, получатель освобожден и от их оплаты. Как бы там ни было, точка в показательном споре далеко не поставлена.
Мнение
Верховный Суд справедливо указал, что в законодательстве пока не прописан статус общего имущества, объектов инфраструктуры коттеджных поселков, других подобных образований.
По факту часто случается так, что земля и дома принадлежит людям, а все остальное находится на балансе застройщика. В результате открывается дорога для многочисленных финансовых злоупотреблений.
Жители загородных домов, также относятся к категории потребителей коммунальных услуг. А раз так, они имеют право на экономически обоснованные тарифы.